導讀：近幾年來，隨著電子商務的迅猛發(fā)展，倉儲物流要求不斷提高，物流地產開發(fā)商們迎來了更多的挑戰(zhàn)和機遇。據悉，面對巨大的市場前景，近幾年來，除了上海宇培這種專注于物流地產的民營企業(yè)和普洛斯、嘉民集團等外資基金在紛紛加碼，包括萬科、富力、金地、綠地、合生、招商、蘇寧置業(yè)等眾多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商都開始試水物流地產。

11月10日，廣東一公司位于菜鳥網絡天津物流園區(qū)的運營中心倉庫放置著上萬件商品

　　傳統(tǒng)開發(fā)商試水物流地產

　　隨著電商的事業(yè)越做越大，人們對倉儲物流的要求也不斷提高。加之電商自營業(yè)務的拓展，幾大電商均自辦物流，以提升服務品質、降低成本。

　　“但是2.78億個包裹突如其來，并不是‘電商 自建物流園區(qū)’短期內就可以緩解的。這在很大程度上也為傳統(tǒng)的物流地產提供了廣闊的空間。” 同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉介紹。

　　面對巨大的市場前景，近幾年來，除了上海宇培這種專注于物流地產的民營企業(yè)和普洛斯、嘉民集團等外資基金在紛紛加碼，包括萬科、富力、金地、綠地、合生、招商、蘇寧置業(yè)等眾多傳統(tǒng)住宅開發(fā)商都開始試水物流地產。

　　但從目前的情況來看，傳統(tǒng)房地產開發(fā)商試水物流地產的成功案例并不多見，面對市場的急速變化，傳統(tǒng)的物流產業(yè)園自身也面臨著升級瓶頸。

　　定制式服務破解物流困局

　　“整合物流、倉儲、客戶等多方面的資源，通過統(tǒng)一的服務平臺為客戶提供共同配送等服務，是解決倉儲物流過程中安全、速度、成本和效率等問題的重要途徑。”白溝新城和道物流倉儲園區(qū)相關負責人介紹，在整合區(qū)域內客戶資源的同時，和道已經和中儲發(fā)展股份有限公司簽署了合作協(xié)議，并將引進超過50家大型物流公司進駐園區(qū)。

　　在業(yè)內看來，除了整合資源、提升倉儲物流效率外，提供定制化服務，乃至定制開發(fā)也成為物流產業(yè)園區(qū)應對短期大批量業(yè)務和實現(xiàn)經營升級的途徑之一。

　　張宏偉介紹，物流園區(qū)在考慮成本的基礎上應該盡可能開發(fā)針對企業(yè)的特殊服務套餐，通過個性化服務套餐的推出，既提高配送效率，也是新的業(yè)務增長點。這樣，當電商再次短期內面對巨額的物流、配送時，物流產業(yè)園區(qū)可以通過短期租借倉庫或提前準備、科學管控物流配送服務商等個性化措施及時處理，盡量減少配送時間誤差與問題投訴。

　　世邦魏理仕方面也表示，對于物流開發(fā)商而言，定制開發(fā)有助于提前鎖定目標客戶、迅速去化供應面積、維持穩(wěn)定的出租率及保障。隨著市場成熟度的不斷提升，中國高標準倉儲開發(fā)或從此前更側重標準化開發(fā)，轉向標準化開發(fā)與定制開發(fā)雙管齊下，未來定制開發(fā)的高標準倉儲比例或將會大大提升。

　　然而，也有業(yè)內人士表示，定制化業(yè)務看起來很美，但實際運營中對園區(qū)的資源整合能力和管理人才有較高要求。

　　環(huán)北京區(qū)域迎來產業(yè)利好

　　北京作為貨運吞吐量在全國的城市，勢必成為物流地產布局的重鎮(zhèn)。但記者查閱北京土地整理儲備中心網站發(fā)現(xiàn)，自2008年、2009年北京集中供應過一批物流倉儲用地后，便再少見物流倉儲用地供應。

　　“北京近幾年不僅物流類土地供應少，價格也在持續(xù)增長。物流地產與住宅開發(fā)不同，要實現(xiàn)盈利需要*的運營培育，不少物流園的培育期甚至長達十年，因此在前期投入也十分謹慎。”北京一家投資物流地產的國有房地產公司相關負責人介紹。

　　因此，憑借距離和交通方面的優(yōu)勢，環(huán)北京區(qū)域逐漸成為物流地產商眼中的“熱土”。例如萬科于今年6月與廊坊國土土地開發(fā)建設投資有限公司簽訂《戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》，宣布進入物流地產領域。專注產業(yè)園區(qū)的華夏幸福[-0.70% 資金 研報]基業(yè)更是在環(huán)北京多地布點建設倉儲物流園。

　　仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部經理柯禮博表示，首都經濟圈已經成為倉儲投資的首要區(qū)域，近期的投資交易毛收益率在7%-9%左右，遠高于區(qū)域內寫字樓和零售市場的收益率。尤其是河北省廊坊市和天津武清區(qū)等區(qū)域，占據著中國幾個大的人口中心和零售市場之間的戰(zhàn)略位置，這是倉儲需求的關鍵驅動因素，未來的發(fā)展前景可期。